Vermieter hat Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Mietwohnung auch ohne vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung
Urteil vom 28. Februar 2018 – VIII ZR 157/17
Der Bundesgerichtshof hat sich am 28. Februar 2018 in einer Entscheidung mit der Frage beschäftigt, ob ein Vermieter von seinem Mieter Schadensersatz nur dann verlangen kann, wenn er ihm zuvor eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt hat.
Der auch für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entgegen der bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass ein vom Vermieter wegen Beschädigung der Mietsache geltend gemachter Schadensersatzanspruch keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter voraussetzt.
Das in den §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gilt für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten durch den Schuldner. Bei solcher Nicht- und/oder Schlechterfüllung muss der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine Gelegenheit zur Nacherfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er statt der eigentlich geschuldeten Leistung Schadensersatz verlangen kann.
Der BGH hat bisher eine derartige Leistungspflicht in der vom Mieter wirksam aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen gesehen. Hieran hält der BGH auch weiterhin fest.
Bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, handelt es sich dagegen um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht nach § 241 Abs. 2 BGB. Die Verletzung einer solchen Nebenpflicht begründet einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen. Daher kann ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben.