Von Dr. Matthias Steiner

Der Vertragsinhalt

Inhalt eines Kaufvertrages sind neben der notwendigen Bezeichnung der Vertragsparteien, des Vertragsobjektes und des Kaufpreises unter anderem Haftungsfragen bei Sach- und Rechtsmängeln, der Übergabezeitpunkt bezüglich Besitz, Nutzungen und Lasten, die Aufbringung und Finanzierung des Kaufpreises durch den Käufer sowie die Absicherung von Käufer und Verkäufer nebst zahlreichen Bestimmungen zur Vertragsdurchführung.

Besonderheiten des Objektes, bei den Vertragspartnern oder sonstige, die Immobilie betreffende Umstände, wirken sich immer auf die Gestaltung des Vertrages aus. Immobilienkaufverträge müssen daher individuell gestaltet werden, auch wenn in der Praxis häufig zunächst allgemeine Vertragsmuster als erste Diskussionsgrundlage dienen.

Das Grundbuch

Bei Immobilienkäufen spielt das Grundbuch eine wichtige Rolle. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das von den Amtsgerichten geführt wird und auf dessen Richtigkeit man sich verlassen kann. Es gibt Auskunft darüber, wem eine Immobilie gehört und wie diese belastet ist. Vor dem Vertragsabschluss muss daher der Inhalt des Grundbuches durch den Notar positiv auf der Basis des aktuellsten Stands festgestellt werden.

Der Vertragsvollzug

Nach der Beurkundung besorgt der Notar die erforderlichen Unterlagen und überwacht die Eigentumsumschreibung. Der Eigentümer wechselt beim Immobilienkauf erst mit der Umschreibung im Grundbuch. Die Umschreibung kann viele Wochen dauern. Bis zu diesem Zeitpunkt bleibt der Verkäufer Eigentümer und damit verfügungsberechtigt. Er darf zwar nicht, könnte aber wirksam über das Grundstück ein weiteres Mal verfügen oder noch Belastungen vornehmen. Ferner könnten noch Zwangshypotheken eingetragen werden oder sogar eine Zwangsversteigerung stattfinden. Um den Käufer vor solchen Gefahren zu schützen, ist zu seinen Gunsten die Eintragung einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch zu vereinbaren und sodann zu beantragen. Der Käufer wird zunächst also im wahrsten Sinne des Wortes als künftiger Eigentümer im Grundbuch „vorgemerkt“. Dies hat zur Folge, dass zu Lasten des Erwerbers die oben genannten Belastungen nicht mehr vorgenommen werden können.

Aber ACHTUNG! Die Vormerkung bewirkt keine Grundbuchsperre. Vertragswidrige Verfügungen trägt das Grundbuchamt weiterhin ein. Allerdings hat der vormerkungsberechtigte Käufer aus der Vormerkung einen Löschungsanspruch gegen spätere vertragswidrige Eintragungen.

„Ware gegen Geld“

Ein wichtiger Inhalt des Immobilienkaufvertrages ist weiterhin die Absicherung des Leistungsaustausches (Ware gegen Geld). Um eine größtmögliche Sicherheit für beide Vertragsseiten zu erreichen, ist es in der Regel geboten, ein sog. Notaranderkonto einzuschalten. Auf dieses Konto, über das nur der Notar verfügen kann, hat der Käufer den Kaufpreis einzuzahlen. Der Notar stellt die Immobilie mit dem hinterlegten Geld lastenfrei und zahlt an den Verkäufer erst dann aus, wenn zugunsten des Käufers die vertragsgemäße Eigentumsumschreibung und ggf. die Übergabe gesichert sind.

Vor der Kaufpreisauszahlung müssen also alle erforderlichen Unterlagen, insb. Genehmigungen vorliegen, die für den Kauf der Immobilie erforderlich sind und den Vertrag gegebenenfalls erst rechtswirksam machen. Auch die Löschung von im Grundbuch eingetragenen Belastungen des Grundstücks, die zugunsten von Gläubigern des Verkäufers vorgenommen wurden, muss zuerst veranlasst werden, sofern der Käufer die Belastungen nicht übernimmt. Um die Beschaffung von etwaigen Genehmigungen, Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen und um die Löschung von Pfandrechten im Grundbuch kümmert sich der Notar. Zudem übernimmt er auch die Beurkundung von Grundschulden und Hypotheken zur Absicherung etwaiger vom Käufer aufgenommener Kredite.

Anlageobjekte

Beim Kauf von Anlageobjekten sind viele zusätzliche Besonderheiten zu beachten. Diese ergeben sich insbesondere daraus, dass für den Käufer nicht die Gebrauchsvorteile der Immobilie, sondern deren Ertrag im Vordergrund der Betrachtung steht. Insbesondere sollte der Käufer die das Objekt betreffenden mietvertraglichen und mietrechtlichen Rahmenbedingungen gründlich erforschen. Dasselbe gilt natürlich für die steuerlichen Rahmenbedingungen.

Dabei sind vor allem exakte, auf den jeweiligen Einzelfall bezogene Regelungen zu den Mietverträgen einschließlich komplexer Bestimmungen zu etwaigen Zusicherungen/Garantien erforderlich.

Gewerbeimmobilien

Ist die Immobilie ganz oder teilweise vermietet, ist aufgrund der Regelung des § 566 BGB, die auch bei Geschäftsräumen einen Übergang des Mietverhältnisses auf den Erwerber (mit Eigentumsübergang) bewirkt, zu klären, ob der Käufer überhaupt bereit ist, eine vermietete Immobilie zu erwerben.

Wenn der Käufer das bestehende Mietverhältnis fortsetzen will, müssen dazu gemäß den Ausführungen zum vorstehenden Punkt „Anlageobjekte“ genaue Regelungen im Kaufvertrag getroffen werden. Zum Beispiel ab wann die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf den Käufer übergehen sollen und ihm insbesondere die Miete zusteht. Auch im Zusammenhang mit der vom Mieter gezahlten Kaution können beim Eigentümerwechsel Haftungsfragen auftreten.

Sind sich Käufer und Verkäufer hingegen einig, dass die Immobilie mietfrei zu übergeben ist, empfiehlt es sich, im Kaufvertrag die Räumung durch den Mieter als Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises zu vereinbaren. Allerdings sollte sich der Verkäufer auch nicht vorschnell zu einer Mietfreistellung verpflichten, sondern nur dann, wenn die wirksame Beendigung des Mietverhältnisses rechtlich möglich und die rechtzeitige Räumung durch den Mieter sichergestellt sind. Für die Vertragsparteien ist es daher wichtig, sich im Vorfeld auch über die Voraussetzungen einer wirksamen Kündigung sowie die bestehenden Kündigungsfristen umfassend zu informieren.

Zusätzlich rücken beim An- und Verkauf von Gewerbeimmobilien oftmals drei weitere Themenbereiche in den Vordergrund der Betrachtung: das öffentliche Bau- und Planungsrecht einschließlich Immissionsschutzrecht, die nachbarrechtliche Situation und die Altlastenfrage.

Geplante Nutzungen oder eine Entwicklung der Gewerbeimmobilie müssen in enger Zusammenarbeit mit den Baubehörden verwirklicht, notfalls über die Beantragung einer Baugenehmigung legitimiert werden. Das private und das öffentliche Nachbarrecht könnte Unterlassungs- oder sogar Schadensersatzansprüche auslösen, die sich gegen eine geplante Nutzung richten. Folglich müssen vor dem Ankauf sämtliche Fragen des öffentlichen Bau- und Planungsrechts sowie die tatsächlichen und die rechtlichen Beziehungen zu den Nachbarn geklärt sein.

Aber auch die Altlastenfrage kann – je nach Grundstückssituation – erheblichen Regelungsbedarf auslösen. Wer trägt welche Risiken, wer übernimmt welche Sanierungsmaßnahmen oder wer hat welche Kosten zu tragen? Sind Gutachten nötig oder Rücktrittsrechte bei Verwirklichung bestimmter Risiken zu vereinbaren? Zu berücksichtigen ist in diesem Kontext, dass das Bundesbodenschutzgesetz eine öffentlich-rechtliche Haftung für die Beseitigung von Altlasten vorsieht, die nicht nur den Verursacher und den neuen Eigentümer, sondern auch jeden Alteigentümer treffen kann.